Bei der Immobilienfinanzierung nehmen Sie einen Teil oder den gesamten Kaufpreis bei einem Finanzinstitut auf und zahlen dies über einen festgelegten Zeitraum samt anfallender Zinsen zurück. Somit können Sie bereits in Ihrem Eigenheim leben, bevor Sie die komplette Summe erwirtschaftet haben. Für die Immobilienfinanzierung gibt es verschiedene Möglichkeiten, z. B. eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Wir stellen Ihnen in unserem Immobilienfinanzierung-Vergleich einige ausgewählte und häufig angewendete Finanzierungsformen vor.
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Was muss bei der Immobilienfinanzierung besonders beachtet werden?
Die wenigsten können sich ein Eigenheim kaufen und dieses in bar bezahlen. Eine Immobilienfinanzierung ist als Gang und Gebe. Bevor Sie einen Kredit hierfür aufnehmen, sollten Sie allerdings zwei entscheidende Dinge wissen: was möchten Sie für eine Immobilie? Und was können Sie sich leisten?
Bei der ersten Frage ist zu entscheiden, ob Sie z. B. eine Eigentumswohnung kaufen wollen oder ob es ein eigenes Haus sein soll. Diese Frage haben sich schon viele Menschen gestellt, somit gibt es im Internet bereits einige Entscheidungshilfen. Entscheiden Sie sich für ein Haus, können Sie entweder eine bestehende Immobilie erwerben oder ein neues Haus nach Ihren Vorstellungen bauen (lassen). In allen Fällen lassen sich die benötigten Finanzmittel in der Regel relativ gut abschätzen.
Neben dem Kaufpreis für eine Bestandsimmobilie bzw. die Kosten für einen Neubau samt Grundstück ergänzen sich dann noch um verschiedene Nebenkosten wie Steuern, eventuelle Maklerkosten und natürlich die Zinsen für den aufzunehmenden Kredit. Mit dieser Summe können Sie dann kalkulieren und sich beraten lassen, unter welchen Bedingungen ein Kredit möglich ist und was dieser für monatliche Belastungen für Ihre Haushaltskasse zur Folge hätte.
Damit kommen wir zum zweiten Punkt, der Frage nach den finanziellen Möglichkeiten an. Dies teilt sich in zwei Bereiche auf: zum einen das verfügbare Eigenkapital, das Sie in die Immobilienfinanzierung einbringen können und wollen. Denn theoretisch wäre zwar auch eine Vollfinanzierung möglich. Von dieser ist aber in der Regel abzuraten, da sich hierdurch zum einen die Kreditkonditionen verschlechtern und zudem auch die monatlichen Raten erhöhen. Zu empfehlen ist mindestens ein Eigenkapitalanteil von 20 Prozent.
Der zweite Faktor bei einer Immobilienfinanzierung ist der monatliche Spielraum, den Sie für die Bedienung und Abzahlung des Immobilienkredites zur Verfügung haben. Hierfür sollten Sie sich einen ehrlichen und umfassenden Überblick über Ihre monatlichen Einnahmen und Ausgaben verschaffen. Kalkulieren Sie die Kreditraten nicht zu knapp. Denn kommt dann mal unerwartete Kosten auf Sie zu, z.B. durch einen Defekt am Haus oder Auto, oder geringere Einnahmen durch eine Arbeitslosigkeit, kann es schnell eng werden. Sie sollten auf jeden Fall noch genug Spielraum haben, um auf unvorhergesehen Dinge reagieren zu können, ohne in finanzielle Schieflage zu kommen. Denn können Sie die Rate für den Kredit nicht mehr bedienen, verlieren Sie Ihr Eigenheim wieder.
Welche Kredite sind denkbar?
Um den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, gibt es verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten. Denn in der Regel werden Eigentumswohnungen und Eigenheime über einen Kredit finanziert. Wir stellen Ihnen in unserem Immobilienfinanzierungsvergleich verschiedene Finanzierungsformen vor und nennen ihre Vor- und Nachteile.
Hypothekarkredit
Der Hypothekarkredit ist so etwas wie der Klassiker unter den Immobilienfinanzierungen und die am meisten gewählte Finanzierungsform. Hierbei handelt es sich in der Regel um ein Annuitätendarlehen. Der jährliche Zins und der Tilgungsteil werden als Annuität bezeichnet und geben die finanzielle Belastung durch den Kredit für den Kreditnehmer pro Jahr an. Anfänglich ist hierbei der Anteil der Zinsen an der Rückzahlung höher. Da im Laufe der Zeit immer mehr der Darlehenssumme zurückgezahlt ist, sinken auch die Zinsen und der Tilgungsanteil steigt.
Der Kreditgeber, in der Regel eine Bank, verlangt meist das Grundpfandrecht auf die Immobilie, die der Kreditnehmer als Sicherheit einräumen muss. Sollte er die Forderungen der Kreditbedienung nicht mehr erfüllen können, steht der Bank das Verwertungsrecht aus der Immobilie zu. Vorteilhaft für den Kreditnehmer sind die relativ geringen Zinssätze durch die Sicherstellung. Zudem handelt es sich um eine flexible Darlehensform mit variabler oder fester Verzinsung bei gleichbleibenden Raten. Oft sind auch vorzeitige Sonderzahlungen möglich, z. B. bei einem Erbe. Nachteilig sind die zusätzlichen Kosten für die Eintragung der Hypothek ins Grundbuch, der Bedarf von eventuellen Anschlussfinanzierungen nach Ende der Laufzeit sowie die nicht vorhandenen Möglichkeit, die Immobilie vor Abzahlung zu veräußern.
Bauspardarlehen
Ebenfalls ein beliebter Weg zum Eigenheim ist das Bauspardarlehen. Allerdings hat diese Form der Immobilienfinanzierung gerade in der derzeitigen Niedrigzinsphase etwas an Bedeutung verloren. Denn bei guter Bonität sind auch andere Kreditformen derzeit mit geringen Zinssätzen erhältlich. Dies ist sonst einer der Vorteile des Bauspardarlehens. Allerdings bedarf sie eine frühzeitige Planung viele Jahre vor dem Kauf oder Bau. Denn das Bauspardarlehen ist in drei Phasen unterteilt: die Ansparphase, die Zuteilung und die Bauspardarlehensphase.
Zunächst wird ein Vertrag über ein Bauspardarlehen mit einer Bausparkasse geschlossen. In diesem werden die entsprechenden Konditionen fixiert. Dann beginnt die Sparphase, in der die Kreditnehmer über einen vordefinierten Zeitraum eine Summe von meist 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme des Bauspardarlehens ansparen. Danach bekommen sie diese samt Zinsen sowie den Restbetrag an einem festgelegten Zuteilungstermin ausbezahlt, um eine entsprechende Immobilie zu erwerben. Anschließend tilgen Sie den restlichen Betrag des Darlehens wie bei einer normalen Baufinanzierung.
Allerdings ist ein Bauspardarlehen an bestimmte Bedingungen gebunden. Zum einen müssen Sie über einen ordentlichen Wohnsitz in Österreich verfügen. Zudem ist meist eine maximale Darlehenssumme von 180.000 pro Person möglich. Dieser Wert darf maximal 80 Prozent des zu finanzierenden Immobilienwertes ausmachen: Bei einem Hypothekarkrediten ist hingegen theoretisch auch eine Vollfinanzierung zu 100 Prozent möglich – also eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital. Dafür bietet ein Bauspardarlehen durch eine Deckelung nach unten und oben (z. B. zwischen 3 und 6 Prozent) einen planbaren Zinssatz, was vor allem bei steigendem oder hohem Zinssatz praktisch ist. Und Sie können von einer staatlichen Förderung sowie langen Laufzeiten profitieren. Dafür gibt es aber keinen Verhandlungsspielraum bei den Konditionen, wenn der aktuelle Zinssatz für andere Kreditformen unterhalb des vereinbarten Zinssatzes des Bauspardarlehens liegt. Auch Sondertilgungen sind in der Regel nur beschränkt möglich.
Wohnstartkredit
Der Wohnstartkredit richtet sich vor allem an Jüngere. Allerdings können natürlich nicht nur junge Kreditnehmer diese Art der Immobilienfinanzierung in Anspruch nehmen, sondern auch ältere Kreditsuchende. Es handelt sich hierbei um ein relativ flexibles Immobiliendarlehen, das Sie für verschiedenen Zwecke nutzen können, also z. B. den Neubau oder den Kauf sowie Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten.
Der Wohnstartkredit beinhaltet fast immer eine tilgungsfreie Zeit von bis zu mehreren Jahren. Dies ist bei anderen Immobiliendarlehen wie dem Hypothekarkredit eher die Ausnahme und ideal für alle Häuslebauer, die aktuell noch zur Miete wohnen und eine Doppelbelastung durch Kreditraten und Miete vermeiden möchten. Zudem profitieren Sie bei einem Wohnstartkredit, vor allem in der aktuellen Niedrigzinsphase, von günstigen Kreditzinsen. Mehr Informationen zum Wohnstartkredit finden Sie auf der verlinkten Webseite.
Stand: 07/2024